日経平均株価のマネしたい技術
優良な資産を持っている、金融資産が多い、超一流企業に勤めているーなどの条件を満たす必要があるが、ダメでもともとという気持ちでチャレンジしてみてはどうだろうか。
その交渉がうまくいかなかったときには、他の金融機関に借り換えるしかないのだが、金融機関は優良な法人の融資先が減少しているため、いまは個人顧客の獲得に全力を注いでおり、これまでローンの延滞がないなどのシッカリとした顧客であれば、借換えの相談はどこでも大歓迎される。
そこで、どんな条件で借換えに応じてもらえるのかを確認して、現在の銀行の担当者にぶつけてみれば、局面が打開できる可能性もある。
それでもダメだったら、他の銀行への借換えを実行することになる。
当面の返済額は増えても結果的にはトクする何も、急いで高い金利のローンに借り換える必要はない、特約期間の三年が終了してからでも遅くはないのではーとのんびり構えていると、そのときの金利は途方もないものになっているかもしれない。
二〇〇六年四月現在、固定期間選択型の特約期間一〇年のローンは年利二・四〇%程度で利用できるが、一年先、二年先になると三%台、場合によっては四%台に上がっている可能性が高い。
リスクの大きい固定期間選択型の特約期間二年、三年においても一%台ということはなく、二%台以上に上がっているのではないだろうか。
その結果、一年か二年後には、すぐに借り換えた人は、「あのとき借り換えておいて良かった」と安堵し、借換えを見送った人は、「やはりあのときに借り換えておくべきだった」と後悔することになるのは必至である。
具体的な数字をみれば、納得できるはずだ。
一年前に、借入額三〇〇〇万円を固定期間選択型の特約期間三年、金利一・〇%、三五年元利均等返済の条件で利用した人の例でシミユレーションしてみよう(図表21)。
この人の当初三年間の毎月返済額は八万四六八五円。
このまま何もしないで、三年が経過して四年目を迎えたとき、金利が三・〇%になっていれば、返済額は一一万二七八五円、四%の場合が一二万八五五〇円になる。
その後、金利がまったく変わらないと仮定したとき、今後一〇年間の総返済額は、三%のときが約一二八六万円、四%の場合が約一四三七万円になる。
これに対して、いま二・四〇%のローンに借り換えると、毎月の返済額は一〇万五〇五二円に増える。
たしかに、当初の返済額からすれば二万円以上の増額であり、家計への影響は小さくないだろうが、それでも特約期間終了時の金利が三・〇%になったときの返済額よりは少なくなる。
さらに、金利四・〇%になったときと比較すれば、毎月返済額は二万円以上減額できた計算になる。
今後二年間は毎月二万円の増額でも、その後八年間はむしろ二万円減額できたという結果になる可能性が高い。
いまのうちに固定期間選択型10年の2.40%に借換え毎月返済額今後10年間の総返済額10万5052円1260万6240円一年経過後の、今後一〇年間の総返済額でみると、今後二年間は金利一・〇%で、その先八年間が三・〇%のケースだと約一二八六万円。
これが八年間の金利が四・〇%になった場合には約一四三七万円になる。
一方、一年経過後に二・四%に借り換えたときの、今後一〇年間の総返済額は約一二六一万円になる。
金利が三・〇%に上がった場合に比べると約二五万円、金利四・〇%に比べると約一七七万円軽減される。
どちらがトクかは改めて繰り返す必要もないだろう。
しかも、この借換えによって当面一〇年間は金利の悩みから解放されるというメリットもある。
いまは、この先金利がどうなるのか不安で仕方ない毎日を送っている人も、金利上昇を歓迎することができるようになる。
金利の上昇は住宅ローンにとってはマイナスでも、金融資産などには利息の増加ピッチが早くなるというメリットがある。
そちらのほうに関心を向けることができるのである。
もちろん、今回の金利上昇がいつまで続くかは分からない。
バブル崩壊後の超低金利期間は過去の金利動向からみると、異常に長い期間続いたが、通常景気のサイクルは七、八年程度で変化するし、金利もそれに合わせて上下する性格を持っている。
固定期間選択型の特約期間一〇年の間には、そのサイクルの変化が訪れる可能性が高い。
借換え後も安心せずに、その点は常にウォッチングしておく必要がある。
特約期間一〇年間の途中であっても、より金利の低いローンが見つかった場合には、再度そちらに借り換える必要がある。
そのときには、かなりの期間が経過しているだろうから、先に触れたように手元の余裕資金を繰上げ返済してローン残高を減らした上で借換えを行うのが得策だ。
それによって残りの返済期間が短縮されて、トクする効果を二倍、三倍にすることができるだろう。
変動金利型も金利上昇前に借り換える変動金利型を利用している人も、本格的な金利上昇前により安心感の大きいローンに借り換えておくのが安心だ。
変動金利型は五年間は返済額が変わらず、六年目以降増額になる場合でも、〝二五%ルール〟によって返済額の増額幅が抑えられる。
しかし、そうはいっても金利が上がれば、半年以内には適用金利が変更され、その瞬間から元金の減り方が遅くなる。
何度か金利引上げが実施されれば、〝未払い利息〟が発生するリスクすらあることは先に触れた通りだ。
そうなる前に、やはり固定期間選択型の特約期間一〇年などの、比較的安心して利用できるローンに借り換えておくべきだろう。
変動金利型であれば優遇金利制度などを利用しているにしても、固定期間選択型の特約期間二年、三年などの優遇金利一・〇%やそれ以下という超低金利ではなくても、一%台半ばから後半の金利で利用している人が多いはず。
それだけに、いま二・四〇%のローンに借り換えても、増額幅は前項の固定期間選択型ほどには大きくほならないというメリットがある。
図表22にあるように、三年前に一・八七五%の金利で、三〇〇〇万円を三五年の元利均等返済で借り入れた場合、当初五年間の毎月返済額は九万七四六五円になる。
これが、五年が経過したときの金利が二・〇%に上がっていると、毎月返済額は九万九一三三円に、いまのうちに固定期間選択型10年の2.40%に借換え毎月返済額今後10年間の稔返済額10万5013円1260万1560円三・〇%だと一一万三〇七五円に増えて、毎月一万五〇〇〇円ほどの増額になる。
四・〇%では計算上は一二万八〇四四円になるが、〝二五%ルール〟が適用されるため、一二万一八三一円にとどめられる。
ただし、その分元金の減り方は格段に遅くなってしまう。
これを三年経過後のいま二・四〇%のローンに借り換えると、毎月返済額は一〇万五〇一三円。
六年目からの金利が二・〇%にとどまった場合よりは多くなるが、三・〇%の場合に比べると毎月八〇〇〇円ほど少なくなり、四・〇%に比べると一万六〇〇〇円ほど負担が軽くなる。
その先は金利が変わらないとして、今後一〇年間の総返済額を比較すると、借換えを行わないで、六年目からの金利が二・〇%の場合で約一一八六万円、三・〇%の場合が約一三一九万円で、四・〇%のときが約一四〇三万円になる。
他方、借換えを行ったケースでは、今後の一〇年間の返済額は約一二六〇万円。
六年目からの金利が二・〇%にとどまったときよりは多くなるが、一〇年間も二・〇%が続くことは現実間者として考えにくい。
それに対して、六年目から金利三・〇%になるケースと比べると五九万円、四・〇%になるケースとの比較では一四三万円の軽減になる。
借換えによって、当面一〇年間は金利上昇の不安から解放される上に、これだけトクする可能性があるわけだから、早めに手を打っておくにこしたことはなさそうである。
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